Possiamo chiamarla clausola Covid o di salvaguardia o di forza maggiore, non conta come la definiamo, quel che conta è inserirla all’interno del contratto di locazione prima che esso venga redatto. Ecco alcune indicazioni.
Innanzitutto, bisogna distinguere tra una persona fisica che vuole locare un appartamento a uso abitativo e un imprenditore che vuole avviare un’attività commerciale
Partiamo dall’abitativo. In ambito abitativo il conduttore, che eventualmente svolge un’attività che viene chiusa o che subisce le conseguenze di una restrizione e diminuzione del fatturato, può pretendere di inserire una specifica clausola nel contratto di locazione. Con tale clausola si può pretendere che, qualora intervenga un Dpcm che genera un’interruzione dell’attività lavorativa, si proceda a una rinegoziazione del contratto oppure a una sospensione o a una riduzione del canone. Mentre per tutti i contratti in corso, quelli stipulati prima del mese di marzo 2020, purtroppo difficilmente contengono clausole di salvaguardia per una cosiddetta forza maggiore. Per i vecchi contratti, dunque, l’unica possibilità è quella di trovare un accordo con il proprietario e cercare di superare questo periodo. Per i nuovi contratti, invece, è possibile introdurre una specifica clausola come detto. Per il commerciale ci sono inoltre interessi economici ben più elevati. Per i contratti di locazione commerciale è necessario quindi prevedere una clausola ad hoc, che però deve essere modulata in base al caso concreto, quindi in base all’attività e alle ipotetiche ripercussioni che possono scaturire da un’eventuale chiusura. L’esempio classico è quello del ristorante. Chi oggi ha un’attività di ristorazione e deve locare un fondo commerciale per aprire questo tipo di attività deve per forza inserire nel contratto di locazione una clausola di forza maggiore, che preveda ad esempio la possibilità di rinegoziare il contratto nel momento in cui si verifichi una chiusura totale. Possiamo definire queste clausole come la vecchia forza maggiore oppure di clausola di hardship, ovvero previsione di difficoltà che si invoca nel momento in cui la chiusura ha reso eccessivamente onerosa la prestazione. Bisogna tenere presente che nel civile l’accordo tra le parti la fa da padrone. Quindi anche nei contratti in corso, se il conduttore fa presente alla proprietà di aver subito una riduzione del fatturato tale da non poter portare avanti la propria attività e quindi di lì a poco ci sarà un’adempienza, la volontà delle parti è sopra qualsiasi cosa. Nel civile, si può sempre, in qualsiasi momento, sedersi a tavolino, prendere il contratto in essere e fare una modifica, rinegoziarlo, chiuderlo e aprirne un altro. La volontà delle parti prima di tutto. Tuttavia, oggi inserire nel contratto di locazione una clausola di salvaguardia è indispensabile.
massimiliano boldorini
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