I Criteri per il Calcolo della Superficie Commerciale

Qui di seguito voglio riportare in modo sintetico le normative e le linee guida per il calcolo della superficie commerciale di un immobile.

I riferimenti sono i seguenti:

1°   Secondo le norme UNI EN 10750:2005 – La norma UNI EN 10750:2005 che riportava i criteri di calcolo delle superfici commerciali non è più vigente ed è stata sostituita dalla norma UNI EN 15733:2011 che però definisce gli standard europei degli agenti immobiliari ma non riporta più i criteri da adottare per il calcolo delle superfici degli immobili.
Le norme UNI non sono né legge né direttiva europea, e se non espressamente richiamate da altre normative italiane, rimangono solo un’indicazione.

2°   Secondo il DPR 138/1998 – Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.
È il criterio che adotta il catasto e sul quale si basa il borsino immobiliare dell’OMI e che quindi bisogna applicare quando si usa il borsino OMI per le quotazioni di riferimento.

3°   Secondo un criterio personale che consente al perito di scegliere come valutare ed applicare le misurazioni dell’immobile.

Le banche richiedono che le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie siano eseguite sulla base delle linee guida dell’ABI.
Le linee guida non sono però un riferimento legislativo e non è richiesto che si applichino in tutti gli altri casi, ad esempio per le valutazioni finalizzate ai tribunali, ai fallimenti societari, alle successioni ereditarie, all’analisi degli investimenti economici, alle valutazioni dei patrimoni, ecc.
In ogni caso le linee guida specificano che alle misurazioni delle superfici secondarie (ad esempio balconi, cantine, giardini, ecc.) debbano essere applicati i “rapporti mercantili” vigenti ma non danno indicazioni specifiche, anzi lasciano al perito la discrezionalità su come valutare ed applicare i rapporti mercantili, infatti riportano:

 

 

SUPERFICI PRINCIPALI
DESCRIZIONE	INCIDENZA	ANNOTAZIONI
Superficie utile netta calpestabile	100%
Muri perimetrali	100%	Calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione	50%	Calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde	75%	Altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili * mansarda	35%	Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili * con finiture analoghe ai vani principali	80%	Altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili	15%
Verande * con finiture analoghe ai vani principali	80%
Verande * senza finiture analoghe ai vani principali	60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili * collegati ai vani principali	60%	Altezza media minima mt 2,40

 

Come si misurano gli immobili? Ecco uno schema sintetico:

Qui di seguito riporto i principali coefficienti di merito in caso di Stima Immobiliare: